NEKRETNINE U CESKOJ - TRZISNA EKONOMIJA, ALI SIVA

Tek nakon osam godina promet nekretninama pocinje da postuje trzisne zakone, a haos na trzistu je zaustavila privredna kriza

Dasa Pavlovic
dopisnik Bete iz Praga

Prag. - Nekretnine su bila jedna od prvih oblasti gde su se Cesi, plisano oslobodjeni stega komunistickog rezima bacili u trzisnu privredu. Ceska desnica, na vlasti neprekidno vec osmu godinu, pocela je ubrzano da ispravlja krivice bivseg rezima i u masivnoj restituciji vracala gradjanima nacionalizovane nekretnine.

U zemji koja je krenula u transformaciju skoro bez ikakvog domaceg kapitala jedna od prvih stvari koja se mogla unovciti postao je stan, porodicna kuca ili poslovni prostor. Nakon osam godina trzisne ekonomije, iako je Ceska u oblasti nekretnina dalje od Poljske, Madjarske ili Rusije, pravo trziste, cvrsto prizemljeno u ekonomsku realnost tek sada pocinje da se nazire. Preovladava, medjutim, i dalje cuveni “tranzicioni zakon slucajne budale", tj. uverenje da svaka roba za svaku, pa i prepaprenu cenu mora jednom da nadje svog kupca.

Cehoslovacka, a zatim i Ceska drzava smatrala je da je dovoljan korak ka trzistu napravila time sto je vlasnicima vratila citave zgrade (zajedno sa zasticenim stanarima), stvorila pravni okvir da opstine i preduzeca kao i stambene zadruge mogu od 1994. godine da rasprodaju stambeni fond postojecim stanarima po cenama povoljnijim nego sto su realne ekonomske. Posla je od racunice da, iako je izgradnja novih stanova gotovo potpuno zamrla, 3.703.630 stanova u Ceskoj prema poslednjem popisu iz 1991. godine predstavlja sasvim zadovoljavajuci broj.

Oslobadjanje cena kirija, koje su u Ceskoj bile delimicno regulisane i pre komunista, jos od 1939. godine, islo je i ide vrlo sporo. Vlasnici kojima su vracene citave zgrade tesko mogu od prikupljene kirije (oko 100 maraka za stan od 150 kvadrata u luksuznoj rezidencijalnoj cetvrti grada) od zasticenog stanara da obezbede sredstva za tekuce odrzavanje zgrade, a kamoli za neke vece, preko potrebne popravke. Sa regulisanim kirijama daleko od ekonomskih nikome se nije isplatilo da podize nove stanove. Zato je glad za nekretninama u Pragu i velikim gradovima pretvorila stanarsko pravo u rentabilnu robu, a cene nekretnina oterala u nebeske visine. Dok se recimo 1991. godine porodicna kuca u Pragu mogla kupiti za 10 hiljada maraka, danas ista takva kosta najmanje 150 hiljada. Kirije za poslovni prostor kretale su se 1991. oko 10 maraka mesecno za kvadrat u centru grada, sada nije dovoljno ni 60. Trosobni prosecan stan se u novogradnji mogao iznajmiti za 300 maraka, sada u proseku kosta 700 maraka mesecno.

U luksuznim stanovima u rezidencijalnim cetvrtima kirije su se dizale prema trenutnom prilivu stranaca. Tu je posebno zacario cuveni ceski zakon “slucajne budale". Sto znaci da se za nekretninu, bilo pri prodaji, bilo pri iznajmljivanju u principu ne odredjuje realna cena, vec vlasnik, koji ne zavisi od tih prihoda, ceka dok se ne pojavi ona njegova “ovcica" koja ce za praski stan ili kucu platiti londonsku ili cirisku cenu. Kirije luksuznih stanova za strance su, medjutim, jos uvek nize nego u Varsavi, Moskvi ili Budimpesti.

Drzava se u ovu sivu ekonomiju koja odnosi milijarde i milijarde kruna iz njene blagajne mesala samo sporadicno i uglavnom na recima, u skladu s Klausovom parolom da su “i na Divlji zapad prvo dolazili pioniri, pa tek onda zakoni". Postavivsi poludovrseni zakonski okvir za delovanje trzista, drzava se uglavnom bojala da ce suvise veliki deo kolaca ukupnog fonda nekretnina otici budzasto u ruke stranaca koji su u Cesku, kao tranzicionog odlikasa, hrlili masovno sve do 1996. godine.

Ni vazeci devizni zakon iz 1995, po kome je kruna postala konvertibilna, nije otvorio promet nekretninama za strane drzavljanje. Jedina mogucnost za njih je da kupuju na firmu registrovanu u Ceskoj. Drzava je 1991. godine, bojeci se rasprodaje u bescenje, uvela administrativno procenjivanje nekretnina po nemackim cenama za subjekte sa stranim kapitalom. Time je, medjutim, pre svega postigla da vlasnici na sve nekretnine “udare" nemacke cene, ne vodeci racuna o tome da li one uopste za tu cenu mogu da se prodaju.

Cene je povecala i spremnost banaka, sve do 1996. godine da kao garanciju kredita, preko potrebnih za ozivljavanje i male i velike privrede, prihvataju nekretnine. Na trzistu na kome je potraznja daleko premasivala ponudu, cene su gurale na gore i agencije za promet nekretnina koje su nastojale da i kupcu i prodavcu, ako je to ikako moguce, nametnu lihvarsku proviziju. Agencije koje su masovno nicale, ne dajuci gotovo nikakve garancije svojim klijentima, obicno uzimaju po 6 posto od obe strane.

Cesci put je, medjutim, da se cena nekretnine nadzida za proviziju, (na 100 hiljada maraka u proseku dodje jos 10 hiljada maraka) provizije, za koju kupac vecinom ne zna. Krajnja nesolidnost vecine ovdasnjih agencija naucila je Cehe da, ako mogu, probaju da ih izbegnu. Vec u prvim godinama posle plisane revolucije postalo je cesto upozorenje u oglasima za prodaju nekretnina “agencije ne javljajte se".

Drzava je u prometu nekretninama, cim su cene pocele da rastu, uocila da glavna opasnost po njenu blagajnu nisu stranci koji ce budazsto pokupovati celu Cesku, vec domaci koji, nastojeci da smanje porez, sklapaju fiktivne kupoprodajne ugovore sa smesno niskim cenama. Zato je 1994. godine zakonski obavezala na novu metodologiju procene nekretnina, koja vise uzima u obzir korisnu povrsinu nego stanje u kojem je kuca, zgrada ili stan. Zakon obavezuje da se prenos od pet posto cene placa od vise cene. Ova uredba zavila je u crno mnoge vlasnike vecih nekretnina u losem stanju na neatraktivnim lokacijama, jer je cena na osnovu procene ovlascenog vestaka obicno mnogo veca nego ona za koju se mogla prodati na trzistu. Tu je drzava beskompromisna, premda se mora istaci da nikakva dalja administrativna ogranicenja ne preduzima, a sudeci po programima i desnice i levice, nema ni nameru. Jedino sto nastoji, a i to ide traljavo, je da ubire poreze pri prenosu i od vlasnika nekretnina.

Haos i potpuno deformisane zakone trzista koji u prometu nekretninama vladaju, zaustavila je tek privredna kriza u kojoj Cesi vise nemaju odakle da investiraju u papreno skupe stanove, a stranci se vec dve godine radije sa svojim kapitalom sele u Poljsku ili Madjarsku. Tek sada je ponuda premasila potraznju, a trzisni zakoni su kako-tako poceli da deluju. No i to moze da bude samo privremeni razmah regularnog trzista, buduci da opozicioni socijaldemokrati vec najavljuju “vise solidarnosti" i u ovoj oblasti, s vecim administrativnim mesanjem drzave u promet nekretninama ako, kao sto ce po svoj prilici hoce, dodju na vlast na prevremenim izborima u junu ove godine.